Les déductions et les abattements fiscaux les clefsL'efficacité des différents régimes de défiscalisation dépendent des largesses accordées par l'administration fiscale en terme d'abattement et des modalités d'imputations des déficits sur les revenus des propriétaires. Tour d'horizon.
Qui veut "se lancer" dans l'investissement immobilier doit connaître les articulations entre réglementation fiscale et droit de la location. Lorsque les biens sont loués vides, la loi de 1989 sur les locations doit être respectée. La durée du bail est de 3 ans au minimum. Il ne peut être donné congé au locataire que dans des conditions et pour des motifs légitimes prévus par les textes et l'augmentation du loyer n'est plus soumise au libre jeu de l'offre et de la demande. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d'avantages fiscaux dont le plus connu consiste en une déduction forfaitaire de 14 % des charges. Voilà pour l'investissement immobilier le plus courant. Lorsqu'un propriétaire investit dans des secteurs immobiliers que le gouvernement entend privilégier, des avantages fiscaux et de garanties supplémentaires sont accordés. Tel est le cas du nouveau statut de bailleur privé mis en place depuis 1999 par le gouvernement, dont la connotation sociale est assez forte. Il en est de même en cas d'investissement dans certaines zones géographiques " défavorisées " ou dans des bâtiments historiques.
Toutefois, ces divers régimes d'incitations fiscales à l'investissement immobilier sont réservés à ceux qui ne font pas, d'un point de vue fiscal s'entend, de l'immobilier une activité professionnelle. Leurs revenus immobiliers sont considérés comme des revenus fonciers et constituent une part de l'ensemble de leurs revenus.
Lorsque le propriétaire (et le fisc) considèrent que l'immobilier constitue une activité, les revenus immobiliers entrent dans la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux. Le bailleur doit opter pour le statut de loueur en meublé (professionnel ou non professionnel) et peut s'affranchir des contraintes imposées par le législateur au titre du contrat de location en signant un contrat de location meublé. Il peut déterminer lui-même les clauses du contrat de location et doit seulement mettre à disposition des locataires des meubles en nombre suffisants pour leur permettront d'habiter les lieux (lit, table, chaise…) et ne pas enfreindre l'ordre public et les bonnes mœurs. Les déficits de cette activité sont imputables sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si le bailleur est un loueur en meublé non professionnel. Le loueur professionnel peut quant à lui imputer les déficits sur son revenu global sous réserve qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.