LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)

Parmi les différentes façons d’acheter un bien à plusieurs, la SCI – Société Civile Immobilière – se distingue comme une solution juridique souple et stratégique. Déjà connue de nom pour beaucoup, cette structure reste pourtant méconnue dans son fonctionnement.
Quels sont ses objectifs ? Quels avantages concrets peut-elle offrir à un futur propriétaire ? Comment fonctionne-t-elle en pratique ?
On fait le point, simplement, sur ce que vous devez savoir avant d’acheter en SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes – souvent des membres d’une même famille ou des associés – de posséder ensemble un bien immobilier tout en facilitant sa gestion.

Elle n’a pas vocation commerciale. Son objectif est généralement de détenir, administrer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers de manière organisée.

Pourquoi créer une SCI ? Les principaux avantages

Créer une SCI présente plusieurs intérêts majeurs :

✅ Souplesse de gestion : contrairement à l’indivision, les modalités de fonctionnement sont définies dans les statuts.
✅ Transmission facilitée : la SCI est un excellent outil pour organiser le passage de patrimoine, notamment en famille.
✅ Fiscalité adaptée : choix possible entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).
✅ Souplesse dans les cessions : il est possible de céder tout ou partie des parts sociales sans nécessairement vendre le bien immobilier.

Comment créer une SCI : les étapes clés

Créer une SCI nécessite quelques formalités. Voici le processus résumé en 8 étapes :

1. Définir l’objet social

Il s’agit souvent de la gestion d’un bien immobilier, mais cela peut inclure aussi l’acquisition ou la mise en location.

2. Rédiger les statuts

Les statuts précisent :

le nom de la SCI,
son objet,
le siège social,
la durée (max. 99 ans),
le capital,
la répartition des parts,
la gouvernance (nomination du gérant, prises de décision…).

3. Constituer le capital social

Il peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (un bien immobilier par exemple). Aucun minimum n’est exigé.

4. Nommer un ou plusieurs gérants

Le gérant administre la société. Ce peut être un associé ou une personne extérieure.

5. Signer les statuts

Tous les associés doivent signer les statuts. Les fonds apportés en numéraire sont versés sur un compte bancaire au nom de la SCI.

6. Publier un avis de constitution

Cette formalité s’effectue dans un journal d’annonces légales (JAL).

7. Immatriculer la SCI

Le dossier est déposé auprès du greffe du tribunal de commerce. Il inclut :

le formulaire M0,
les statuts signés,
l’attestation de dépôt des fonds,
l’avis de constitution publié,
la déclaration des bénéficiaires effectifs.

8. Obtenir l’extrait Kbis

Ce document officiel prouve l’existence juridique de votre SCI.

9. Réception de l'extrait Kbis

Après l'immatriculation de la SCI, un extrait Kbis vous est délivré. Ce document officiel confirme l’existence juridique de la société. Il fait figure d’acte de naissance de la SCI et est indispensable pour ouvrir un compte bancaire professionnel, signer des contrats ou réaliser toute autre démarche administrative liée à la société.

Spécificités d’une SCI familiale

La SCI familiale fonctionne selon les mêmes principes qu’une SCI traditionnelle, à une différence près : les associés sont tous issus du même cercle familial (parents, enfants, frères et sœurs, etc.). Ce type de structure est particulièrement prisé pour gérer et transmettre un patrimoine au sein d’une même famille, tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux, notamment en matière de succession ou de donation.

Comment fonctionne une SCI une fois créée ?

Une fois la Société Civile Immobilière (SCI) constituée, son bon fonctionnement repose sur une gestion rigoureuse et une organisation claire.

Les associés doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale. Cette réunion permet d'approuver les comptes, décider de l’affectation des résultats, et prendre les décisions stratégiques pour l’avenir de la société.

Au quotidien, la gestion revient au gérant ou aux co-gérants, qui assurent la bonne tenue de la comptabilité, le règlement des charges, impôts et taxes, ainsi que la gestion des biens détenus par la SCI.

Il est également essentiel de respecter l’ensemble des obligations légales et fiscales : déclarations annuelles, fiscalité locale, ou encore actualisation des documents officiels. Enfin, pour éviter les désaccords, une communication fluide et régulière entre associés est vivement recommandée.

Quelle fiscalité pour une SCI ?

Le régime fiscal d’une SCI dépend du choix fait lors de sa création :

🔹 SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
Les revenus tirés de la location sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur quote-part. Chaque associé intègre ces montants dans sa déclaration personnelle, avec possibilité de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, frais d’entretien…).

🔹 SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Ici, c’est la société elle-même qui paie l’impôt sur ses bénéfices :

15 % jusqu’à 38 120 €
28 % au-delà
Les bénéfices distribués aux associés sous forme de dividendes sont ensuite imposés à titre personnel.

👉 Le choix du régime dépend des objectifs patrimoniaux, de la durée de détention envisagée, et de la situation fiscale des associés.

Pourquoi créer une SCI ? Quels avantages ?

Créer une SCI présente plusieurs intérêts majeurs :

✅ Souplesse de gestion : bien plus flexible que l’indivision, la SCI permet d'organiser librement les règles de fonctionnement via les statuts.
✅ Transmission facilitée : transmettre un bien immobilier devient plus simple et fiscalement avantageux via des donations progressives de parts.
✅ Fiscalité optimisée : selon le régime choisi (IR ou IS), il est possible d’ajuster la fiscalité à votre situation.
✅ Vente simplifiée : il est possible de vendre soit le bien, soit uniquement des parts sociales, ce qui facilite les cessions partielles.
✅ Investissement à plusieurs : la SCI permet à plusieurs personnes, notamment en famille, de se regrouper pour acquérir un bien.

Quelle est la durée de vie d'une SCI ?

La durée maximale d’une SCI est de 99 ans à compter de son immatriculation. Cette durée peut être inférieure si vous le précisez dans les statuts.

À l’issue de cette période, la société peut être :

Dissoute,
Ou prorogée (renouvelée), sur décision des associés et après modification des statuts.

Comment céder des parts dans une SCI ?

La cession de parts sociales suit une procédure précise :

Accord entre les parties (prix, modalités, garanties éventuelles).
Notification au gérant de la SCI.
Approbation de l’assemblée générale, selon les modalités prévues par les statuts.
Signature de l’acte de cession, puis enregistrement dans le registre interne.
Mise à jour des statuts, puis dépôt auprès du greffe du tribunal de commerce.
Publication d’un avis de cession dans un journal d’annonces légales.

💡 À noter : la cession peut entraîner une imposition sur les plus-values réalisées, selon le régime fiscal applicable.

Bon à savoir

La SCI convient aussi bien pour l’achat d’une résidence principale que pour un investissement locatif. Elle constitue une solution souple et efficace pour structurer un projet immobilier à plusieurs, tout en anticipant la gestion et la transmission du patrimoine.

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